משכנתא - הלוואה לטווח ארוך לצורך רכישת דיור,לצורך לקיחת ההלוואה הבנק דורש לשעבד את הנכס לטובתו עד סילוק ההלוואה .

אישור עקרוני - אישור ראשוני לקבלת ההלוואה.אישור זה כשמו כן הוא! מאושר בעיקרון,אך בכדי שהאישור יהיה סופי ,הוא מותנה בהצגת המסמכים הרלוונטיים ואימות הפרטים שהוצגו ע"י הלקוח בפגישת הייעוץ הראשונית בבנק,האישור הסופי ניתן לאחר חתימת חוזה וביצוע המטלות שדורש הבנק(בטחונות).

אחוז מימון - הבנק מחשב את אחוז המימון של המשכנתא בצורה הבאה:

סכום ההלוואה הנלקחת ולחלק אותה בערך הנכס הנרכש(ערך הנקוב בחוזה הרכישה או שווי השמאות שהעריך השמאי-הערך הנמוך מבניהם. 
מקובל לחלק את רמות הסיכון ל-3 רמות עיקריות: 

א. עד 60% מימון - משכנתא סטנדרטית. 
ב. בין 61% ל- 75% - משכנתא בעלת סיכון בינוני(כל מקרה נבדק בצורה פרטנית) 
ג. בין 76% ל-95% מימון – משכנתא בעלת סיכון גבוה שמחייב את הלקוח בביטוח EMI.

ביטוח EMI - כאשר מדובר במשכנתא באחוז מימון גבוה, מעל 75% מימון משווי הנכס הנרכש, הבנק מחייב את הלקוח בקבלת אישור ההלוואה ע"י חברת ביטוח חיצונית EMI כתנאי למתן המשכנתא.בתמורה לאישור ההלוואה חברת EMI גובה עמלה בגובה 4.1% מגובה ההלוואה הנלקחת.
בסיטואציה בה הלקוח לא עמד בתשלומי המשכנתא והבנק מימש את הנכס(כונס נכסים) ועדיין הבנק נותר עם חוב מסוים,חברת EMI מחויבת לשלם את יתרת החוב שנותר.(לפי ההנחיות החדשות של בנק ישראל, הוקפא ביטוח זה).

בטוחה - על מנת שהבנק יוכל להבטיח שאכן הלקוח יעמוד בהתחייבות וישלם את החוב שנלקח,הבנק  משעבד נכס (בדרך כלל את הנכס שנרכש),במצב שהלקוח לא עומד בתשלומי המשכנתא,הבנק יכול לממש את אותו הנכס(למכור אותו ע"י כונס נכסים) ולפרוע את החוב הקיים.

מדד המחירים לצרכן- מדד המפורסם כל 15 לחודש ע"י הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שבודקת האם באותו חודש, אנחנו כציבור קנינו יותר מאשר בחודש לפני כן סל מוצרים בסיסי.במצב של שינוי יפורסם המדד בשינוי של %.לאורך העשור האחרון אחוז עלית המדד לשנה עומד על 3%.

לוח שפיצר – לוח סילוקין,המראה בצורה ברורה כיצד הלוואה תיראה מתחילתה ועד סופה,כאשר ההחזר החודשי של המשכנתא מורכב מתשלום של קרן ותשלום ריבית.לוח סילוקין זה מאופיין שבשנים הראשונות לתשלום המשכנתא החלק היחסי הגדול שאנו משלמים כלקוחות הוא הריבית ורק לאחר מחצית התקופה זה מתהפך ואנו משלמים יותר מהקרן.בכל אופן התשלום החודשי רק הולך וגדל לאורך השנים (בהתאם למדדים ושינוי הריבית במשק).

הלוואת גישור - הלוואה שנלקחת לטובת רכישת דירה נוספת כאשר עדיין לא נמכרה הדירה הקיימת. במצב זה בעל הנכס ממשכן את זכויות הנכס לטובת הבנק למשכנתאות ולוקח הלוואה כנגד שיעבוד 2 הדירות עד למכירת הנכס הקיים בבעלות הלווה. הלוואת גישור ניתן לקחת במסלול של גרייס חלקי(תשלום ריבית בלבד-בערך מחצית מתשלום החודשי המלא) או מלא או באמצעות לוח סילוקין בלון אשר לא משולמים תשלומי ריבית או קרן עד למועד מכירת הנכס. גישור ניתן לקחת עד לתקופה של שנה עד 3 שנים, במידה ומדובר בבניה עצמית, לעיתים ניתן להאריך את תקופת ההלוואה עד לסיום הבניה וקבלת טופס 4 המעיד שהבית אכן מוכן לאכלוס.

זכאות משכנתא – מונח שקבע משרד השיכון,שלפי שיקולים שונים מעניק הטבות למגזרים שונים .מגזרים שזוכים להטבות הינם זוגות צעירים,עולים חדשים,מחוסרי דיור,משפחות חד-הוריות ורווקים מעל גיל 30 (שימצאו אהבה בקרוב)הלוואה מסובסדת ע"י המדינה לתקופה של 25 או 28 שנה בריבית  קבועה
בשיעור של3% לשנה צמודה למדד המחירים לצרכן .

גרירת משכנתא – סיטואציה שבה הלקוח מבקש למכור את הנכס שבבעלותו ולרכוש נכס אחר. במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש באותם הריביות והתנאים המקוריים.

עמלת פתיחת תיק - סכום כסף חד פעמי, הנגבה מהלקוח ע"י הבנק בגין השירותים הלוגיסטים הניתנים ללקוחות עם פתיחת תיק הלוואה.התעריף הקיים עומד כיום על 0.25% מגובה ההלוואה הנילקחת אך ניתן להשיג עד 50% הנחה בעמלה זו מגורם מאשר.

מענק(הלוואה עומדת) - הלוואה שניתנה ע"י הבנק,בדרך כלל באזור הפריפריה שבה הלקוחות אינם מחויבים בתשלום חודשי כלשהו בגינה כל עוד הם עומדים בתנאים שנקבעו בה מראש, לדוגמה לא למכור את הנכס ב5 השנים הראשונות.

הערת אזהרה – הערת אזהרה כשמה כן היא,נועדה להתריע ולהזהיר מתעניין לגבי רכישת נכס כלשהוא שכרגע מתבצעת עסקת רכישה ושלא ייווצר מצב שהמוכר מוכר את הדירה למספר אנשים במקביל. נרשמת בפנקס לשכת רישום המקרקעין מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה לטובת הרוכש.

ייפוי כוח נוטריוני - בשלב ראשוני שרוכשים דירה הבית הנרכש עדיין לא רשום על שם הרוכשים,על מנת שהבנק יוכל לפעול בשם הלקוחות ולרשום את הזכויות בנכס ואת המשכנתא על שמם,יש צורך בקבלת הרשאה מנוטריון המאשר את חתימת הלווים שייפו את כוחם לבנק .

שמאות - ברוב המצבים בהם הלקוח מבקש משכנתא,הבנק מחייב את הלקוח בהערכת שמאי לנכס הנרכש שיאמוד את שווי הנכס המשמש כבטוחה וכתוצאה מכאן גם יחושב אחוז המימון.השמאות נערכת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ורשום ברשימת השמאים העובדים עם הבנק המלווה.

ביטוח חיים - בזמן לקיחת המשכנתא ,הלקוחות מחויבים ע"י הבנק לרכוש פוליסת ביטוח חיים.בסיטואציה בה אחד הלווים הולך לעולמו,הבנק פורע את יתרת החוב בעזרת כספי הביטוח שמתקבלים.עד לא מזמן רק הבנקים היו עושים ביטוחים ,אך כיום ישנה תחרות רבה בקרב כל סוכני הביטוח והחברות במשק.חשוב מאוד לבדוק את היקף הפוליסה הלווים רשאים לבטח את עצמם בכל חברת ביטוח בתנאי שהפוליסה תעמוד בדרישות הבנק.

ביטוח נכס - בזמן לקיחת המשכנתא ,הלקוחות מחויבים לרכוש פוליסה של ביטוח מבנה, המשמש כבטוחה.במידה והנכס יוחרב מרעידת אדמה,נזקי צנרת,שריפה-הכסף שמתקבל מכספי הביטוח נועדו להקים את הנכס מחדש.בדרך כלל, בשמאות המתקבלת ע"י השמאי רשום איזה מהו הגובה הסכום שצריך לבטח(ערך כינון).

תעודת זכאות -תעודה המונפקת מטעם משרד הבינוי והשיכון דרך הבנקים למשכנתאות או חברות כגון "מתן חן" ומאפשרת לקחת משכנתא בתנאים מועדפים לאלו הזכאים על פי קריטריונים שנקבעו מטעם משרד הבינוי והשיכון. לצורך הנפקת תעודת זכאות יש להצטייד עם תעודת זהות, אישור על מספר חודשי שירות צבאי או שירות לאומי, צילום של תעודת הזהות של האחים והאחיות, תעודת נישואין ופרטים נוספים שמשרד הבינוי ידרוש. עלות הנפקת תעודת זכאות לקבלת משכנתא עומדת על 80-60 ₪ בממוצע. כיום עקב הריביות הזולות במשק שווה לבדוק האם בכלל כדאי לקחת כספי זכאות.

הלוואת זכאות - מונח שקבע משרד השיכון,שלפי שיקולים שונים מעניק הטבות למגזרים שונים .מגזרים שזוכים להטבות הינם זוגות צעירים,עולים חדשים,מחוסרי דיור,משפחות חד-הוריות ורווקים מעל גיל 30 (שימצאו אהבה בקרוב...)הלוואה מסובסדת ע"י המדינה לתקופה של 25 או 28 שנה בריבית קבועה
בשיעור של% 3 לשנה צמודה למדד המחירים לצרכן .(תחילת 2013 מתועדת לעלות ל4%).כיום ישנם מצבים בה הריביות במסלולים אחרים יותר זולים מאשר ריבית הזכאות ולכן לא לוקחים כספי זכאות

איחוד זכאות -תהליך בו מספר לווים בעלי תעודת זכאות לוקחים זכאות מורחבת מטעם משרד הבינוי והשיכון. הזכאות עומדת כיום על 3% צמוד מדד(כנראה תעלה ל4%) וניתן להרחיב זאת על ידי מספר לווים, עולים חדשים או בעלי זכאות אחרת אשר רוכשים ביחד את הדירה ומאחדים את הזכאות. לא ניתן לאחד זכאות מקום אלא רק את ההטבה אשר ניתנת לעולים חדשים ולזוגות צעירים.

אדמת מנהל מקרקעי ישראל -מדובר בקרקעות אשר שייכות למוסד שנקרא "מנהל מקרקעי ישראל". מנהל מקרקעי ישראל זהו הגוף אשר אחראי על רישום הזכויות בנכסים השונים ורושם שעבודים על הקרקעות במדינת ישראל והוא הגוף המשפטי האחראי על הסדר של תשלומי חכירה. כל תשלום חכירה יש לשלם ישירות למנהל מקרקעי ישראל. חכירה היא בעצם שכירות הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל (לרוב תקופת החכירה היא בין 49 שנים ל- 99 שנים)

הסכם פיתוח - הסכם הנחתם מול מנהל מקרקעי ישראל אשר נותן זכות לצד הרשומים בהסכם לפתח את הקרקע/ות שבבעלות/ם. הסכם זה מוגבל בזמן מסוים לפי מה שנקבע מול מנהל מקרקעי ישראל, השלב הבא הוא להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל על חכירת הקרקע לתקופה של 49 או 99 שנים. הסכמי חכירה נהוגים בקרקעות של המנהל ומיועדים להגביל בזמן את פיתוח הקרקע. במידה וחורגים מהזמן המוקצב לתחילת בניית השלד, יש לחתום על חוזה חדש עם מועד הזמן החדש שנקבע לצורך הבניה.

התחייבות לרישום משכנתא -התחייבות אשר ניתנת מטעם מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת(חברות בניה) אשר רושמת אצלה את כל הזכויות. התחייבות לרישום משכנתא מהווה כביטחון נכסי עבור הבנק שנותן את המשכנתא שאכן רשום באישור זכויות שהלווים קיבלו הלוואה מהבנק לצורך רכישת הנכס ובמידה והלווים לא יעמדו באמצעי התשלום הבנק ידרוש את זכויותיו בנכס. ההתחייבות נועדה בסופו של דבר לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק לאחר סיום הפרויקט.

חברה משכנת -חברת בניה המנהלת את כל רישומי המקרקעין המוסדרים, הן של הרוכשים והן של הבנקים למשכנתאות. מהרגע שמקבלים חזקה על הנכס עצמו על ידי חברה משכנת ועד לרישום מוסדר בטאבו, מתבצע הרישום אצל חברה משכנת. במקרים רבים בהם יש העדר פרצלציה, הכוונה שאין עדיין חלוקה לתתי חלקות, הרישום נרשם אצל עורך הדין של החברה המשכנת. כאשר רוצים לקחת משכנתא על נכס שרשום בחברה משכנת, יש לרשום התחייבות לרישום משכנתא אשר יבטיח לבנק שבמידה ותסתיים הפרצלציה במועד שנקבע על פי החוזה, ירשם במשרדי רישום המקרקעין המוסדרים שנקראים טאבו.

נסח טאבו - טופס מלשכת רישום המקרקעין(קיימים מספר סניפים בארץ) המאפשר לראות את המידע המבוקש לגבי מקרקעין מסוים. זהו סוג של תעודת זהות של הנכס אשר מפרט את כל פרטי הנכס ובעליו והאם רשומות עליו הערות אזהרה מטעם רוכש מסוים או שעבודים או עיקולים מטעם בנקים למשכנתאות. כיום ניתן לבצע הזמנת נסח טאבו באינטרנט(טאבו ישיר/און ליין), נעשית בפעולה פשוטה על ידי הקלדת מספר גוש ומספר חלקה ומספר תת חלקה של הנכס המבוקש(רשום בדרך כלל על הטפס של תשלום הארנונה). ניתן גם להגיע ישירות למשרד רישום המקרקעין האזורי ולהוציא שם נסח טאבו מקורי החתום על ידי הטאבו.

פרי פסו -פירוש המילולי הוא "דרגה שווה" מבחינת נושים. כלומר הנכס משועבד למספר בנקים למשכנתאות ובנק אחד יכול להיות בדרגה ראשונה(הנושה הראשון בתור) במצב של מימוש הנכס, דרגה שנייה או דרגה שווה שנקראת גם פרי פסו. כאשר הלווה לא עומד בתשלומי המשכנתא, יוכלו הבנקים לקחת את כספם בצורה שווה ממכירת הנכס. במידה ושווי הנכס ירד מתחת לגובה ההלוואות בבנקים, מכירת הנכס תכסה בצורה שווה את ההלוואות בין הבנקים ומה שיישאר, הלווים יצטרכו להשלים מכספם. כאשר מבצעים מחזור משכנתא(להחזיר את ההלוואה הישנה ולקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר) ומעבירים את המשכנתא לבנק אחר , מחויב הבנק לרשום דרגה שווה זמנית הכוונה פרי פסו זמני עד לסיום תהליך מחזור המשכנתא וקבלת אישור זכויות/נסח טאבו ללא רישום שעבוד לאותו הבנק שבו נלקחה המשכנתא לראשונה.

הסבת ערבות בנקאית - הכוונה היא שזכויותיו של אדם עוברות לידי הבנק. קרי, הבנק יכול לקבל את כספו במידה והלווה לא עומד בתשלומי המשכנתא. הערבויות ניתנות על ידי אדם או קבלן בעבור מסירת חזקה על נכס מסוים. הערבות המוכרת ביותר היא ערבות על פי חוק המכר שבה הכסף מועבר לחשבון הפרויקט של הבניה לפי התקדמות הבניה. תזכורת קטנה, בשנת 2007 שבה חברת "חפציבה" בבעלות בועז יונה, מכרה דירות ללא ערבות חוק המכר ובעצם הפקידה את כספי הלקוחות בחשבון הפרטי של בועז יונה ולא בחשבון הליווי של הפרויקט, כאשר פשטה רגל הלקוחות נותרו ללא בטחונות

ערבות לפי חוק מכר - ערבות לפי חוק המכר דירות מקרקעין תשל"ה 1974 בא להבטיח את הכספים של הרוכשים המתקבל אצל קבלן המוכר דירות. הערבות נועדה להבטיח הקבלן לא יברח עם הכסף כמו שקרה במקרה של חברת "חפציבה" שבה לא היו ערבויות על הכספים והבעלים נעלם עם הכסף. הערבות אומרת שאין לשלם למעלה מ-15% במעמד חתימת החוזה מול קבלן או מול מוכר דירה ויש לשמור את הכסף אצל עו"ד .

מס שבח - מס שבח משלמים בעת מכירת נכס בגין עליית הערך של הנכס(אין החזר כספי על ירידת ערך). בניגוד למס רכישה, מס שבח מוטל על מוכר הנכס. חישוב מס השבח נעשה על ידי המוכר למנהל מקרקעי ישראל לפני ביצוע של מכירת מלוא התמורה של הנכס. ניתן גם לקבל פטור ממס שבח או הקלה או הנחה במס שבח אם אתם זכאים לכך על ידי קריטריונים הידועים בחוק. במידה ולא הייתה עליית ערך לנכס, אין תשלום מס שבח בגין מכירת הנכס.

מענק מקום/הלוואה מותנית - מענק אשר נועד לעזור כהון עצמי לרוכשי דירות בסבסוד של המשכנתא ובקבלת תנאים טובים ללא צורך בתשלום מסוים. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את תושביה לרכוש דירות באזורים המוגדרים פריפריה או באזורים מעבר לקו הירוק. משרד הבינוי והשיכון מעניק מענק מותנה או מענק מקום למי שרוכש דירה דרכו ומתנה הטבה זו בהחזקה בנכס לאורך 5 שנים לפחות. ניתן לבדוק הטבה זו דרך אתר משרד הבינוי והשיכון כאשר בפועל המענק ניתן דרך הבנקים למשכנתאות ברחבי הארץ.

רשם המשכונות -רישום מידע ממוחשב מטעם משרד המשפטים המכיל מידע לגבי משכון הזכויות שנרשמו על כל נכס קיים.קיימת נגישות מלאה לכל מתעניין לבדוק ולראות האם אותו נכס שרוצה לרכוש משועבד לגוף כזה או אחר.

 

מילון מונחים