כאשר לוקחים משכנתא מבנק למשכנתאות, יש לבחור את סוג המשכנתא(מסלול הלוואה) וחישוב ריבית המשכנתא, יש לבחור מסלול הלוואה וריבית משכנתא שמתאימה לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולתנאי הריבית במשק בתקופה בה אתם לוקחים את המשכנתא.

משכנתא בריבית פריים - ריבית הפריים היא למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי. אם ריבית בנק ישראל היא 2.5%, אזי ריבית הפריים היא 4%. הריבית הזו נועדה לשמש עוגן להלוואות הניתנות לנו מהבנק, כך למשל אם אומרים שהבנק מציע לנו פריים מינוס 0.7%,הכוונה בדוגמה שלמעלה לריבית של 3.3%.

ריבית הפריים יכולה להשתנות כל חודש עם החלטת נגיד בנק ישראל לשינוי ריבית המשק, במידה והוחלט להעלות את ריבית המשק ב0.5%, אזי ריבית הפריים גם עולה ב0.5% ואתם כל ההלוואות שניתנו לנו בהתבסס על ריבית הפריים.

יתרונות: 1.ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנסות בכל שלב בחיי ההלוואה.

              2.לא צמוד למדד-החוב(קרן ההלוואה) יורד מהיום הראשון.

חסרון: תנודתיות-שינויים בהחזר החודשי. כיון שבפוטנציאל כל חודש ריבית הפריים עלולה להשתנות, כך צפוי ההחזר החודשי לעלות ולא כולם יכולים לספוג שינויים שכאלו בהחזר החודשי. בדוגמה שניתנה קודם-משכנתא בגובה 500,000 ₪ כל שינוי של 0.25% בהלוואה יביא לעליה של 73 ₪ בהחזר החודשי.

משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד - משכנתא אשר הריבית בה נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. אמנם ההחזרים החודשיים יכולים להשתנות אם המדד משתנה (מה שקורה היסטורית תמיד) אך ניתן לנצל תקופה של ריבית נמוכה במשק בכדי לקבע את גובה הריבית לשער נמוך יחסית לכל החיים.

משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד - משכנתא אשר הריבית בה נשארת קבועה עד לתקופה של תחנות יציאה/עדכון המוגדרות מראש. לדוגמה ריבית משתנה כל 5 שנים 2.5% ,ריבית זו תישאר קבועה ל5 שנים הקרובות עד תחנת היציאה הקרובה ואז מתעדכנת לפי הריבית במשק.

אחד התכסיסים בהם נוקטים הבנקים הוא לפתות את הלקוחות בריבית משתנה נמוכה יחסית (ואף הפסדית עבור הבנק) אך לקבוע תחנות יציאה קרובות ,לדוגמה ריבית משתנה כל שנה או שנתיים וחצי. כך הלקוח נהנה אמנם מריבית נמוכה מאוד בשנה הראשונה להלוואה אך במשך עשרים וארבע שנים אחר כך הוא משלם ריבית גבוהה משמעותית (בהתאם לתנאים שסגר עם הבנק).

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה - משכנתא אשר הריבית בה קבועה לכל אורך חיי ההלוואה וכמו כן ההחזר החודשי לא משתנה כיון שהיא לא צמודה לכלום.

יתרון: יציבות, פחות תנודתיות בהחזר החודשי-אני יודע בדיוק כמה אני משלם כל חודש וכמה סה"כ אשלם לבנק.

חיסרון: 1.ריבית גבוהה יחסית לשאר המסלולים ולכן גם ההחזר החודשי גבוה יותר.

           2.קנס פוטנציאל בסילוק/מחזור ההלוואה(הקנס מחושב בדרך הבאה-במידה והריבית שלקחנו בהלוואה גבוהה מריבית הממוצעת במשק באותו יום שנרצה לסלק, אזי אנו צפויים לשלם קנס, עמלת היוון)

משכנתא צמודה ל$ - ניתן לקחת הלוואה צמודה לדולר האמריקאי. בהלוואה כזו, שער הריבית נקבע מראש ומעודכן כל 3/6 חודשים לפי שער ריבית הליבור דולר ארצות הברית וכן תוספת כלשהי עליה הסכמתם עם הבנק.

יתרונות: 1.לאט צמוד למדד  

              2. ניתן לסילוק בכל שלב ללא קנסות.

חיסרון: רמת סיכון ואי ודאות (נהוג לקחת עד 15% מסה"כ ההלוואה)

 הדבר החשוב ביותר הוא להחליט על רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולהתייעץ עם יועץ מוסמך לגבי המשכנתא המתאימה לכם ביותר

 

מסלולי הלוואה